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       隨著公路物流的不斷發展，為滿足公路物流集約化、園區化發展的需要，大大小小的物流園孕育而生。但隨著信息科技、互聯網的發展和普及，公路物流也在不斷轉型發展，順勢而生的物流園也需要順勢而變。今天的物流園還存在哪些不容忽視的現狀？物流園的轉型升級中有哪些需要注意的問題？物流園區的核心競爭力到底在哪？帶著這些問題，讓我們來聽聽鄒鈺的看法。

鄒玉  卡行天下智能樞紐中心總經理

物流園不容忽視的現狀

       談到物流園園區的發展現狀，既有好的一面，也有我們需要關注的一面，好的一面主要體現在：

國家扶持政策的出臺

       從十三五規劃到不久前總理提出的政府工作報告，都提到了物流、物流園區建設，物流越來越受到國家的重視并納入了十三五規劃。同時也提出了物流的互聯網化，這是這幾年最熱門的話題，這也使物流開始“高大上”了。

       2016年7月國務院常務會議指出：物流業是現代服務業重要組成部分，也是短板，政府在大力發展互聯網＋高效物流方面提出四條建設性的建議：①構建物流信息互聯網共享體系；②推動物流與“雙創”相結合；③多業融合，一票到底；④加大扶持，簡化手續，創新監管方式。

       物流“高大上”最明顯的表現就是：在過去，一說物流園，一說倉庫，你首先想到的肯定是普洛斯，想到普洛斯的標準倉，但近年來你可能還會想傳化的公路港，想到德邦的雙邊倉，想到易商的電商倉，物流已經按個性開始拆分，物流園也已不再是以前的物流園了。2016年的兩會上在降低物流成本建議中，其中一條也提到“加大建設物流園區、建設商業街區”。

      物流正在開始受到國家的重視和扶持。

資本的大量涌入

       隨著物流被提上政策，資本也開始關注到物流地產。從上圖中可以看出占據半壁江山的是普洛斯，還有像豐樹、嘉民、寶灣、宇培……包括商業大鱷萬科也開始介入到物流地產當中，這是近年來很明顯的特征，此外還有一些民營資本也開始進入物地產。但我們需要注意到資本追逐的背后是什么？資本的訴求是什么？

       關于這一點可以概括為以下幾個方面：①高端倉儲供不應求（12年前）；②土地價格參照工業低價遠遠低于商業低價，未來增長有預期；③租賃投資凈回報率均值到達8%-10%；④電商發展推動高端倉儲設施發展；⑤城市規劃發展將物流市場推向規范化園區；⑥商業地產不景氣。

物流人開始更多的介入物流園區內資源運營

       隨著物流人對物流園區的內資源運營的介入，開始涌現各種各樣的物流園區，例如三方總包型的州匯通物流園、三笑物流園、通祥福明物流園；各地區域小霸王河南長通、長沙十八站、四川金橋等等。對于這類物流企業均是總包物流園區，通常通過集約分撥式運營管理園區資源。同時開始出現園區綜合運營企業：傳化、卡行天下、天地匯等，具有全國連鎖運營能力的物流園區運營企業。

物流園區現狀需要關注的三個方面：

       1、空置率：自2013年以來，物流園區分類明顯，存儲型物流園區全國空置率高達40%。

       2、規劃亂：①電商推動的物流園區呈現單體建設體量出現超大規模設計，原有存儲型倉不再滿足其功能需求；②城市改造及信息化推動樞紐型、配貨快運型倉儲資源從三不管地帶步入正規，同樣原有標準存儲型庫房不能滿足其實用要求；③定制型服務項目開始增多，迫使物流地產轉型升級；④商貿物流綜合體運營出現嚴重萎縮，導致資源浪費。

       3、重復性：①總體規劃設計未能按照產業鏈規劃協同，出現重復性設計，導致資源浪費；②園區運營孤島叢生，各自為政難以協同合作。

轉型中的分工合作

輕重剝離

       現在在全國有一個比較明顯的特點，就是輕重剝離。所謂輕重剝離就是重資產負責投資建設，輕資產負責整個運營管理。首先當前好多園區不再滿足先建設后租賃方式，更多開始先招租再定制；其次開始尋求園區運營企業整體合作，合作方案也更為靈活，更多的促進利益共享、風險共擔。

運營板塊剝離

       合久必分，分久必合，物流產業行業化分工趨勢開始顯現：云倉、大車隊、運輸管理平臺、各類信息調度平臺、市內配送、車輛后服務平臺逐步發展。

分工合作利益共享

        分工是基于合作的，而不是分工后就各做各的，這不符合互聯網化，有了分工，有了合作然后就是利益共享。物流服務是一個全鏈條服務，整個個服務環節不可拆分，分工合作但并不割裂服務。例如長沙沙松濤的物流園，嘗試通過三方物流訂單服務，免除專線企業的入駐成本，通過物流服務獲利。

品牌、規范性加強

       近年來傳化開始找物流園區合作，普洛斯也開始找成型的物流園合作，天地匯、卡行也在找物流園合作，這個時候所形成的是全國型的網絡、全國型的品牌，只不過大家切入的點不同。

多式、多業合作一體化試水

       鄭州鐵路局規劃形成鐵路長短線樞紐運營規劃，打通全省鐵路分撥路由，同步引入公路樞紐，為后期公鐵聯運創造基礎，畢竟最后一公里還得依靠公路運輸來完成。此外，重慶魚嘴公水聯運、成都青白江公鐵聯運規劃等都開始試水多式聯運。

       多業合作中，集中體現為商貿一體、倉配一體、金融、保險借助物流平臺誠信數據推動產業合作；設施設備企業與物流園形成配套連鎖服務試水；純平臺與物流企業、金融、保險企業的信息系統開放互助式發展逐步顯現。

物流園區的核心競爭力

體系搭建

       物流園區的核心競爭力就是是產業資源經營，將物流各資源進行統籌規劃，協同發展，才能讓園區更有生命力。只有了解資源的需求，才能設計出更合理的硬件產品。但是有了硬件，軟件也得跟上，環境、秩序、安全是物流園區管理的三大關鍵。

       因此我們要圍繞物流企業發展需求，打造軟服務實力。諸如為入駐園區的物流企業辦理工商、行政許可，提供企業管理服務，使物流企業入駐無憂；通過企業幫扶，了解企業管理發展短板，培訓員工，統一培訓等；引入貨源，做好產業聯動，項目談判協助，主力企業業務成長；資金、保險、信息化服務，推動物流企業配套服務等等一系列園區服務。

利益共享

       沒有分享沒有快樂，協同發展共同進步。園區主與園區運營者要利益共享，風險共擔，園區主要能在自己的利潤空間內，拿出合理的比例與園區經營者實現利益分享。園區運營方與物流企業共同發展，打造誠信、互聯、合作園區。

集約

       這幾年物流聯盟很熱，但其實物流聯盟10年前就有了。聯盟有它的意義，未來物流也肯定是朝集約合作的方式發展。物流園區的集約先從單園區形成集約化服務，通過分撥平臺共享基礎設施集約、人力成本集約、設施設備集約；通過信息匯總，形成末端派送配貨集約；通過企業集中化服務，提供公共服務資源集約；配套服務企業為物流企業、園區方提供優質產品，形成集約化服務，從而形成整個物流園區的集約化發展。

多城互聯

       物流園區需要與同城各產業園區形成信息互聯，達到一城信息化集約協同；同時也要多城互聯，借鑒快遞業實現一點發全國，信息共享。多城互聯有利于推動園區為物流企業提供標準化服務，同時實現社會化分工；推動跨企業甩掛運輸試點，為物流企業降低綜合運營成本。

       總之，更開放、更包容、更善于利益分享，圍繞客戶真正的發展需求提供服務，才是物流園產業提升發展的必由之路。

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